年报观察 | 富力改善债务 但新压力来自销售端

观点网 富力地产并不是从债务危机中苏醒得最快的企业，但它至少已经缓了过来。3月31日晚间，该公司如期发布2022年财年业绩，就目前来看，不少暴雷房企已经失去了这个能力。

富力地产曾被认为是国内面临最严峻债务压力的企业之一，但其应变效率惊人。

得益于本身拥有较强的独立性——没有同一系统内的多元化上市平台，同时过去一直坚持高权益项目运作，富力在资产出售和推动债务谈判上没有太多阻力，所以能抓住疫情窗口期谈成两份对己方十分有利的债务展期方案。

(资料图片仅供参考)

在摩根大通的协助下，富力首先在去年7月将10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的美元票据，合并置换为三笔票利均为6.5%的新票据，再全部展期3-4年。

后于11月，富力再成功与境内债权人谈妥，将8笔境内公司债还款期限整体延长3年以上。

总额约人民币467亿元的到期债务获得重组和延期，富力地产成为首家完成境内外债券全部展期的内房企业，但代价是正常生产经营受到极大影响，主要体现是持续性暂停拿地、交付面积锐减。

摆在富力地产面前的现实是，如果不能在有限的时间内重拾活力，僵局仍然难解。

债务压力打击营收

2022年富力地产的工作重心还是围绕着债务管理进行。

由于该公司目前还未能在境内信用市场内恢复名誉，融资渠道堵塞是一大痛点。资料显示，富力地产年内新增的银行贷款仅有11.2亿元，因此出售资产继续成为主要流动资金来源。

过去一年，富力地产的相关动作包括：12.45亿元完成出售北京、福州、镇江3间酒店；将海南海口大英山项目以10亿元价格出让予力量发展；

以9570万英镑约合8.4亿元，出售伦敦Vauxhall Square项目给远东发展（一次“明股实债”式借款，利率测算约11.4%）；同时，与张松桥交易向前者出售了伦敦One Thames City项目50%权益，收回现金22.8亿元。

根据公告，富力地产全年通过资产出售大概回笼约49亿元现金。

这使公司管理层将集团有息负债从2021年末的1288亿元轻微降至1267亿元。如果算上预提费用及其他应付款项，则大约有1351.1亿元硬性债务。

与之对应，富力地产截至2022年末的现金总额（包括受限制现金）仅有123.01亿元，令现金短债比只有0.24倍。而剔除受限制现金101.24亿后，富力立即可动用的现金为21.77亿元。

在这一层面，考虑“三道红线”的影响对富力地产短时间内来说没有任何意义，除现金短债比外，其年末的资产负债比率仍高达170.8%。

流动性危机明显削弱了富力地产的交付能力。资料显示，2022年富力只成功交付了326.1万平方米物业，相较2021年同比减少了超过六成。

受此影响，富力地产同期内物业发展产生的收入从上年度的690.01亿元减少58%至290.30亿元。同时，受疫情影响投资物业租金收入减少21%至8.46亿元；酒店营运收入也从50.70亿元减至41.40亿元。

这推动富力地产2022年营收跌到352.92亿元，同比下降53.7%。

就算因为销售下降，销售及营销开支下降幅度达62.6%，主要大头支出物业销售成本从635.81亿元降至276.38亿元。

另一方面，期内富力以各种原因流失了8045名雇员，同时相信也实行降薪，帮助行政开支下降27.3%至43.65亿元，办公费用、雇员福利开支等也有不同程度的减少，让总销售成本降低至313.66亿元，毛利扭亏为盈到38.27亿元。

但仍然抵挡不住各种一次性损失的影响，包括投资物业公允价值（亏损）从正6.88亿元变为19.5亿元；出售附属公司收益从8.02亿元到亏损808万元；出售联营公司及合营企业若干股权的（亏损）从正949.3万元降至负15.52亿元；加上汇兑损失达到59.17亿元。

于是2022年富力地产净利润亏损录得157.79亿元，归母亏损157.37亿元。

前景明朗度不高

一家正常运营的企业自然不能光靠出售资产度日。

只是富力地产没有精力光顾招拍挂市场，更枉谈收并购。2022年富力全年未有新增拿地，仅通过广州城市更新项目转化了13.3万平方米土地。

富力地产未来发展的确定性在于其4708万平方米的可售土地储备。根据公告，这批土储开发总值约为人民币6400亿元，当中超过55%位于终端用户需求依然强劲的一线或二线城市。

旧改方面，截至最近一次披露数据，即2021年上半年富力可供发展的已签约旧改项目58个，可售面积3700万平方米，可售货值超1万亿元。但在资金捉襟见肘的情况下，富力可能暂时只会“抢救式”开发位于华南特别是广州的旧改。

去年8月末，富力地产引入招商蛇口作为战略伙伴，双方瞄准且准备盘活的正是富力位于华南的城市更新项目。

剔除旧改的影响，富力地产公布截至2022年末能够维持的发展中项目约104个，总可售面积1720万平方米，预计能在2023年内预售的货值约1250亿元，按照40%去化率能够形成500亿元销售，而按照50%去化率则能达到625亿元。

只是富力地产新一年的合约销售能否恢复到这一水平，还是未知数。资料显示，富力地产2022年合约销售降幅68%。而2023年1月销售收入为13.5亿元 同比下降70.6%；2月份销售收入21.1亿元，同比下跌超过五成。

新增融资受阻叠加销售复苏缓慢，富力地产紧绷的现金流依旧脆弱，其1351.10亿元债务中，约513.34亿元将在一年到期，而且上一年的款项也未尚能结清。

根据公告，截至2022年12月31日，富力地产未按预定还款日期偿还若干银行及其他借款155.90亿元，2023年第一季度的数据为19.63亿元。这289.87亿元借款已事实性违约或交叉违约。

预期富力地产仍需通过出售资产弥补资金缺口。据了解，截至目前富力拥有运营中的投资物业组合总建筑面积约188.23万平方米；92间运营中酒店，总建筑面积为409.2万平方米，市场估值约470亿元，它们均极有可能被摆上货架。

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